Verkehrswertgutachten für Leipzig, Halle (Saale) & Umgebung
Das vollständige Gutachten nach § 194 BauGB – anerkannt vor Gericht, beim Finanzamt und bei Behörden. Die richtige Wahl immer dann, wenn jemand anderes die Zahl prüfen wird und sie standhalten muss.
Was ein Verkehrswertgutachten ist
Der Verkehrswert ist gesetzlich definiert. Nach § 194 BauGB ist es der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre – ohne ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse. Es geht also nicht darum, was jemand zahlen möchte oder was ein Angebotsportal schätzt, sondern um einen nachprüfbaren Wert.
Wie dieser Wert zu ermitteln ist, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie gibt drei Verfahren vor – Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren – und schreibt vor, dass die Wahl begründet werden muss. Genau diese Begründung ist der Unterschied zwischen einem Gutachten und einer Schätzung.
Ich erstelle das Gutachten selbst: Ortstermin, Recherche, Berechnung und Unterschrift kommen aus einer Hand. Bei Rückfragen – auch Wochen später – sprechen Sie wieder mit mir.
Auf einen Blick
- Rechtsgrundlage§ 194 BauGB, ImmoWertV
- AnerkennungGericht, Finanzamt, Behörden
- Ortstermin1–2 Stunden
- Bearbeitung2–4 Wochen*
- Preisab 1.795 € inkl. MwSt.
* ab Zugang aller Unterlagen und Auskünfte sowie Durchführung des Ortstermins
Angebot anfordernWann Sie ein Verkehrswertgutachten brauchen
Die Faustregel: Sobald eine dritte Stelle die Zahl prüfen oder anerkennen muss, führt kein Weg am vollständigen Gutachten vorbei.
Erbschaft
Nachlass aufteilen, Miterben auszahlen, Erbengemeinschaft auseinandersetzen – mit einer Zahl, die alle akzeptieren.
→Scheidung
Zugewinnausgleich und Auszahlung des Partners. Anwälte und Familiengerichte erwarten ein Verkehrswertgutachten.
→Finanzamt
Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG bei Erbschaft- und Schenkungsteuer.
→Zwangsversteigerung
Die gerichtliche Wertfestsetzung nachvollziehen oder die eigene Bietgrenze bestimmen.
→Betreuung
Für die Genehmigung eines Verkaufs durch das Betreuungsgericht – in der geforderten Form.
→Schenkung
Vorweggenommene Erbfolge, Übertragung mit Nießbrauch oder Wohnrecht – sauber dokumentiert.
→Drei Wege zum Wert – und wann welcher gilt
Welches Verfahren im Vordergrund steht, ist keine Geschmacksfrage. Es folgt aus Objektart und Nutzung und wird im Gutachten begründet.
Eigengenutzte Häuser
Bodenwert plus Herstellungskosten des Gebäudes, abzüglich Alterswertminderung, angepasst über den Sachwertfaktor. Der Regelfall bei Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern – überall dort, wo nicht die Rendite den Preis bestimmt, sondern die Eigennutzung.
Vermietete Objekte
Der Wert ergibt sich aus dem nachhaltig erzielbaren Ertrag: Rohertrag abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert über den Liegenschaftszinssatz, zuzüglich Bodenwertanteil. Der Regelfall bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbe- und Renditeobjekten.
Wohnungen und Grundstücke
Ableitung aus tatsächlichen Kaufpreisen vergleichbarer Objekte aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Besonders belastbar bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken, wo genügend Vergleichsfälle vorliegen.
In vielen Fällen rechne ich mehr als ein Verfahren und leite den Verkehrswert aus der Zusammenschau ab – so verlangt es die ImmoWertV, wenn die Datenlage es hergibt.
Was im Gutachten steht
- Auftrag, Zweck und Wertermittlungsstichtag
- Lagebeschreibung mit Makro- und Mikrolage
- Grundstücksbeschreibung und Erschließung
- Gebäudebeschreibung, Baujahr, Modernisierungen
- Baulicher Zustand und Instandhaltungsrückstau
- Wohn- und Nutzflächen mit Berechnung
- Rechte und Belastungen aus Grundbuch und Baulastenverzeichnis
- Bodenwertermittlung nach §§ 40–43 ImmoWertV
- Angewandte Verfahren mit vollständigem Rechenweg
- Marktanpassung mit Begründung
- Verkehrswert zum Stichtag
- Fotodokumentation, Karten und Anlagen
Sie erhalten das Gutachten gebunden und als PDF. Auf Wunsch gehe ich es mit Ihnen durch – damit Sie es auch gegenüber Anwälten, Miterben oder dem Finanzamt vertreten können.
Was ich von Ihnen brauche
Was fehlt, beschaffe ich für Sie. Sie bekommen vor dem Termin eine konkrete Liste – keine allgemeine Checkliste.
- Aktueller Grundbuchauszug
- Flurkarte oder Liegenschaftskarte
- Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten
- Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Angaben zu Modernisierungen mit Jahreszahlen
- Bei Vermietung: Mietverträge und Nebenkostenabrechnung
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und Protokolle
- Energieausweis, falls vorhanden
Was es kostet
Sie erhalten ein schriftliches Festangebot innerhalb von 24 Stunden – mit festem Preis und Termin. Keine Stundensätze, keine Überraschungen auf der Rechnung.
Eigentumswohnung
ab 1.795 €inkl. MwSt.
Ein- oder Zweifamilienhaus
ab 1.795 €inkl. MwSt.
Mehrfamilien- und Gewerbeobjekte
auf AnfrageFestangebot nach Objektprüfung
Hinzu kommt eine Kostenpauschale für Fahrt, Druck, Versand und Marktdaten. Gebühren für behördliche Unterlagen wie Grundbuchauszug oder Flurkarte gebe ich unverändert nach Gebührenbescheid weiter. Alle Details finden Sie auf der Seite Kosten.
Fragen zum Verkehrswertgutachten
Erkennt das Finanzamt mein Gutachten an?
Für den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG ist ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen der vorgesehene Weg. Die abschließende Prüfung liegt beim Finanzamt – deshalb baue ich solche Gutachten von vornherein so auf, dass sie einer Prüfung standhalten: vollständige Herleitung, belegte Eingangsdaten, begründete Verfahrenswahl. Eine Garantie auf die Anerkennung kann Ihnen niemand seriös geben.
Gilt mein Gutachten auch vor Gericht?
Ein Privatgutachten ist im Zivilprozess ein sogenannter qualifizierter Parteivortrag – es wird berücksichtigt, ersetzt aber kein vom Gericht selbst beauftragtes Gutachten. In der Praxis ist es dennoch ein starkes Argument: In vielen Erb- und Scheidungsfällen einigen sich die Beteiligten auf dieser Grundlage, bevor es überhaupt zu einem Gerichtsgutachten kommt.
Auf welchen Stichtag wird bewertet?
In der Regel auf den Tag des Ortstermins. Bei Erbfällen ist meist der Todestag maßgeblich, bei Scheidungen der Tag der Zustellung des Scheidungsantrags. Rückwirkende Bewertungen sind möglich und keine Seltenheit – nennen Sie mir den maßgeblichen Stichtag bitte gleich zu Beginn.
Wie lange ist das Gutachten gültig?
Ein Gutachten hat kein Verfallsdatum – es beschreibt den Wert zu einem bestimmten Stichtag. Diese Aussage bleibt richtig. Für aktuelle Zwecke wird es meist nach ein bis zwei Jahren als überholt angesehen, weil sich der Markt bewegt hat. Eine Fortschreibung auf einen neuen Stichtag ist deutlich günstiger als ein neues Gutachten.
Muss ich beim Ortstermin dabei sein?
Jemand muss aufschließen und mich ins Objekt lassen – ob das Sie selbst sind, ein Angehöriger, der Mieter oder ein Makler, spielt keine Rolle. Sie müssen nichts vorbereiten und nichts herrichten. Wenn Sie dabei sind, kann ich Ihnen direkt Fragen zu Modernisierungen und Besonderheiten stellen, das beschleunigt die Bearbeitung.
Was unterscheidet Ihr Gutachten von einer Online-Bewertung?
Online-Rechner arbeiten mit Durchschnittswerten und Angebotspreisen und kennen Ihr Objekt nicht. Sie sehen keinen Instandhaltungsrückstau, kein Wegerecht im Grundbuch, keinen Denkmalschutz und keine Besonderheit der Lage. Für eine grobe Orientierung sind sie brauchbar – gegenüber Finanzamt, Gericht oder Miterben haben sie keinerlei Gewicht.
Angebot für Ihr Verkehrswertgutachten
Sagen Sie mir Objektart, Lage und Anlass – Sie erhalten innerhalb von 24 Stunden ein schriftliches Festangebot. Und wenn ein kleineres Gutachten genügt, sage ich Ihnen das auch.