Mietwertgutachten für Leipzig, Halle (Saale) & Umgebung
Die ortsübliche Vergleichsmiete, sachverständig ermittelt und begründet – bei Mieterhöhung, Streit über die Miethöhe oder zur Festlegung eines fairen Preises bei Neuvermietung.
Was die ortsübliche Vergleichsmiete ist
Nach § 558 Abs. 2 BGB wird die ortsübliche Vergleichsmiete aus den Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Vergleichbar heißt: ähnlich in Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage.
Das Gesetz nennt in § 558a BGB vier Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen – Mietspiegel, Mietdatenbank, drei Vergleichswohnungen oder das Gutachten eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen. Das Sachverständigengutachten ist dabei das belastbarste Mittel, weil es das konkrete Objekt beurteilt statt einer Tabellenzeile.
Besonders wichtig wird das dort, wo ein Mietspiegel fehlt, veraltet ist oder das Objekt nicht abbildet – etwa bei aufwendig sanierten Altbauten, bei ungewöhnlichen Grundrissen oder bei Gewerbeflächen, für die es ohnehin keinen Mietspiegel gibt.
Auf einen Blick
- Rechtsgrundlage§§ 558, 558a BGB
- Verwendbar fürMieterhöhung, Gericht
- Ortstermin1–2 Stunden
- Bearbeitung2–4 Wochen*
- Preisab 1.795 € inkl. MwSt.
* ab Zugang aller Unterlagen und Auskünfte sowie Durchführung des Ortstermins
Angebot anfordernWann ein Mietwertgutachten hilft
Mieterhöhung begründen
Als Begründungsmittel nach § 558a BGB – belastbarer als drei Vergleichswohnungen und aussagekräftiger als eine Mietspiegelspanne.
Erhöhung prüfen
Als Mieter eine geforderte Erhöhung überprüfen lassen, bevor Sie zustimmen oder widersprechen.
Kein Mietspiegel vorhanden
In vielen Gemeinden im Umland gibt es keinen qualifizierten Mietspiegel. Dann ist das Gutachten der verlässlichste Weg.
Neuvermietung kalkulieren
Den marktgerechten Preis kennen – nicht zu niedrig ansetzen und nicht monatelang leer stehen lassen.
Gewerbemiete einordnen
Für Gewerbeflächen existiert kein Mietspiegel. Die marktübliche Miete lässt sich nur sachverständig ermitteln.
Streit vor Gericht
Wenn es zur Auseinandersetzung kommt, ist ein Sachverständigengutachten das Mittel, das vor dem Amtsgericht Gewicht hat.
Wie ich die Vergleichsmiete ermittle
Objektaufnahme
Ortstermin mit Aufnahme von Größe, Zuschnitt, Ausstattung, Bausubstanz und Zustand – die Merkmale, die nach § 558 BGB die Vergleichbarkeit bestimmen.
Lageeinordnung
Einordnung der Wohnlage innerhalb der Gemeinde: Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Umfeld, Nachbarschaft – in Leipzig und Halle mit deutlichen Unterschieden je nach Stadtteil.
Datenrecherche
Auswertung des Mietspiegels, sofern vorhanden, ergänzt um tatsächlich vereinbarte Mieten vergleichbarer Objekte und eigene Marktdaten.
Ableitung und Begründung
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit nachvollziehbarer Herleitung – einschließlich der Zu- und Abschläge für die Besonderheiten Ihres Objekts.
Was ich von Ihnen brauche
- Aktueller Mietvertrag
- Wohnflächenberechnung oder Grundrisse
- Angaben zu Ausstattung und Modernisierungen
- Bisherige Nebenkostenabrechnung
- Bei Erhöhung: bisherige Mieterhöhungen mit Datum
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung
Was fehlt, beschaffe ich für Sie. Eine Wohnflächenberechnung kann ich im Rahmen eines Aufmaßes gleich miterstellen – das lohnt sich besonders, wenn die im Mietvertrag genannte Fläche nie geprüft wurde.
Was es kostet
Festpreis, schriftlich, innerhalb von 24 Stunden.
Eigentumswohnung
ab 1.795 €inkl. MwSt.
Ein- oder Zweifamilienhaus
ab 1.795 €inkl. MwSt.
Mehrfamilienhaus, Gewerbe
auf AnfrageFestangebot nach Objektprüfung
Hinzu kommt eine Kostenpauschale für Fahrt, Druck, Versand und Marktdaten. Details auf der Seite Kosten.
Fragen zum Mietwertgutachten
Reicht nicht der Mietspiegel?
Wo ein qualifizierter Mietspiegel existiert und Ihr Objekt gut abbildet, ist er ein zulässiges und günstiges Begründungsmittel. Er arbeitet aber mit Spannen und Durchschnitten. Bei besonderer Ausstattung, aufwendiger Sanierung, ungewöhnlichem Zuschnitt oder in Gemeinden ohne Mietspiegel stößt er an seine Grenzen – dort ist das Gutachten die tragfähigere Grundlage.
Kann ich mit dem Gutachten die Miete erhöhen?
Das Gutachten begründet das Erhöhungsverlangen, § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB. Daneben gelten die üblichen Grenzen: die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze, die Kappungsgrenze und die Wartefristen. Ob und in welcher Höhe eine Erhöhung im Einzelfall durchsetzbar ist, ist eine Rechtsfrage – dazu berät Sie ein Anwalt oder der Eigentümerverband.
Erstellen Sie auch Gutachten für Mieter?
Ja. Ich bewerte das Objekt, nicht die Interessenlage. Wenn Sie als Mieter eine Erhöhung überprüfen lassen wollen, erhalten Sie dieselbe sachliche Ermittlung wie ein Vermieter – gerade das macht ein Sachverständigengutachten gegenüber Dritten belastbar.
Gilt das auch für Gewerbeflächen?
Ja, und dort ist es oft der einzige Weg. Für Gewerbemieten gibt es keine Mietspiegel, und die Bandbreite ist deutlich größer als bei Wohnraum. Die marktübliche Miete wird über Vergleichsobjekte und Marktdaten abgeleitet.
Wie unterscheidet sich das vom Verkehrswertgutachten?
Das Verkehrswertgutachten ermittelt, was die Immobilie wert ist. Das Mietwertgutachten ermittelt, was sie an Miete bringt. Beim Ertragswertverfahren fließt die Miete in die Wertermittlung ein – aber die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist eine eigene Fragestellung mit eigener Herleitung.
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