Immobilienbewertung – welches Gutachten brauchen Sie?
Nicht jede Situation verlangt dasselbe Gutachten. Muss die Zahl vor Gericht oder beim Finanzamt standhalten, brauchen Sie ein vollständiges Verkehrswertgutachten. Geht es um Orientierung oder eine Verhandlung, reicht oft das kompakte Marktwertgutachten. Und wenn die Miete strittig ist, ist das Mietwertgutachten der richtige Weg.
Verkehrswertgutachten
Das vollständige Gutachten nach § 194 BauGB. Vor Gericht, beim Finanzamt und bei Behörden anerkannt – die richtige Wahl, wenn die Zahl standhalten muss.
- Erbauseinandersetzung und Nachlass
- Zugewinnausgleich bei Scheidung
- Nachweis nach § 198 BewG
- Zwangsversteigerung und Betreuung
Marktwertgutachten
auch Kurzgutachten genannt
Das kompakte Kurzgutachten – gleiche Verfahren, gestraffte Ausführung. Für Orientierung, Preisverhandlung oder Klärung innerhalb der Familie.
- Verkauf vorbereiten
- Kaufpreis prüfen
- Interne Klärung unter Angehörigen
- Erste Einschätzung vor weiteren Schritten
Mietwertgutachten
Die ortsübliche Vergleichsmiete – bei Mieterhöhung, Streit über die Miethöhe oder zur Festlegung eines fairen Preises bei Neuvermietung.
- Mieterhöhungsverlangen begründen
- Streit über die Miethöhe klären
- Neuvermietung kalkulieren
- Gewerbemiete einordnen
Verkehrswert oder Marktwert?
Die Faustregel ist einfach: Sobald jemand anderes die Zahl prüfen oder anerkennen muss, brauchen Sie das Verkehrswertgutachten. Geht es um Ihre eigene Entscheidung, genügt das Marktwertgutachten.
| Verkehrswertgutachten | Marktwertgutachten (Kurzgutachten) | |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 194 BauGB, ImmoWertV | ImmoWertV |
| Bewertungsverfahren | Sach-, Ertrags- und Vergleichswertverfahren | dieselben Verfahren, gestraffte Darstellung |
| Vor Gericht verwendbar | ✓ ja | – nein |
| Für das Finanzamt | ✓ ja | – nein |
| Für Verhandlungen | ✓ ja | ✓ ja |
| Umfang | ausführlich, mit vollständiger Herleitung | kompakt, mit Ergebnis und Begründung |
| Ortstermin | ✓ ja, 1–2 Stunden | ✓ ja, 1–2 Stunden |
| Preis | ab 1.795 € inkl. MwSt. | ab 995 € inkl. MwSt. |
Sie sind unsicher, was in Ihrem Fall gebraucht wird? Rufen Sie an – das klären wir in fünf Minuten. Ich verkaufe Ihnen nicht das größere Gutachten, wenn das kleinere genügt.
Was in jedem Gutachten steht
Unabhängig von der Art des Gutachtens bekommen Sie eine nachvollziehbare Herleitung – keine Zahl ohne Begründung.
Objekt und Grundstück
Lage, Zuschnitt, Bebauung, Ausstattung und baulicher Zustand – aufgenommen beim Ortstermin, dokumentiert mit Fotos.
Rechtliche Verhältnisse
Grundbuch, Baulasten, Wege- und Wohnrechte, Nießbrauch, Denkmalschutz – alles, was den Wert beeinflusst.
Bodenwert
Ermittelt nach §§ 40–43 ImmoWertV über den Bodenrichtwert des zuständigen Gutachterausschusses, objektspezifisch angepasst.
Wertermittlungsverfahren
Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren – je nach Objektart begründet ausgewählt und gerechnet.
Marktanpassung
Einordnung des rechnerischen Ergebnisses in den tatsächlichen regionalen Markt, mit Begründung der Anpassung.
Ergebnis und Herleitung
Der Wert zum Stichtag, mit nachvollziehbarem Rechenweg – so, dass auch Dritte ihn prüfen können.
Nicht das Richtige dabei?
Neben den Wertgutachten übernehme ich weitere Leistungen rund um die Immobilie – einzeln oder als Ergänzung zum Gutachten.
Fragen zur Bewertung
Woran erkenne ich, welches Gutachten ich brauche?
Fragen Sie sich, wer die Zahl am Ende lesen wird. Geht sie an ein Gericht, ein Finanzamt, eine Behörde, an Miterben oder deren Anwälte, brauchen Sie das Verkehrswertgutachten. Bleibt sie bei Ihnen – als Grundlage für eine Verhandlung oder eine eigene Entscheidung –, genügt das Marktwertgutachten.
Welches Verfahren wenden Sie an?
Das hängt vom Objekt ab. Ein- und Zweifamilienhäuser werden in der Regel im Sachwertverfahren bewertet, vermietete Mehrfamilienhäuser im Ertragswertverfahren, Eigentumswohnungen häufig im Vergleichswertverfahren. Welches Verfahren im Vordergrund steht, begründe ich im Gutachten – das ist keine Geschmacksfrage, sondern folgt der ImmoWertV.
Auf welchen Stichtag bezieht sich der Wert?
In der Regel auf den Tag des Ortstermins. Bei Erbfällen ist es meist der Todestag, bei Scheidungen der Tag der Zustellung des Scheidungsantrags. Sagen Sie mir den maßgeblichen Stichtag zu Beginn – rückwirkende Bewertungen sind möglich und keine Seltenheit.
Kann ich das Gutachten auch gegenüber Dritten verwenden?
Das Verkehrswertgutachten ja – es ist genau dafür gemacht. Beim Marktwertgutachten gilt: Es ist fachlich genauso sauber gerechnet, aber in der Darstellung gestrafft und deshalb nicht für Gerichte oder Behörden gedacht. Wenn sich die Lage ändert und Sie doch das große Gutachten brauchen, rechne ich die bereits erbrachte Leistung an.
Ist ein Kurzgutachten dasselbe wie ein Marktwertgutachten?
Ja – die Begriffe meinen dasselbe. „Kurzgutachten“ beschreibt den Umfang, „Marktwertgutachten“ den ermittelten Wert. Beides steht für die kompakte Variante: fachlich nach denselben Verfahren gerechnet wie das Verkehrswertgutachten, aber in der Darstellung gestrafft und ohne die vollständige Herleitung, die Gerichte und Behörden verlangen.
Bewerten Sie auch Gewerbeobjekte?
Ja. Meine Zertifizierung umfasst ausdrücklich auch komplexe Wohn- und Gewerbeobjekte. Für Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Objekte erhalten Sie ein individuelles Festangebot.
Unsicher, was Sie brauchen?
Sagen Sie mir kurz, worum es geht – Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung, welches Gutachten in Ihrem Fall das richtige ist. Und ein Festangebot, bevor Sie sich entscheiden.